Megéri-e ma Magyarországon passzívházat építeni? - Hiánypótló összehasonlító elemzésünkből kiderül

Megéri-e ma Magyarországon passzívházat építeni? 

Szerző: Szekér László, okl. építészmérnök, minősített passzívháztervező és oktató, a Passzívházépítők Országos Szövetségének elnöke

A választ egy megépült és minősített passzívház gazdasági elemzésén keresztül keressük, piaci viszonyok és konkrét költségek, árak elemzése alapján. A szadai passzívház 2008-ban épült, 2009 januárjában költöztek be a tulajdonosok, így 2013 elején négy éves használói tapasztalatokkal rendelkezünk az épület üzemeltetését illetően.

A ház minősített passzívház, Magyarországon az első ilyen minősítéssel rendelkező épület, tehát a passzívház követelmények teljesítése igazolt, a nemzetközi passzívház adatbázisban megtalálható a projekt, 1782. számon. Az első három év használói tapasztalatairól maga a tulajdonos számolt be a Green Pressnek.

Látványtervek, fotók: Szekér László

Megéri-e ma Magyarországon passzívházat építeni? A kérdés megválaszolásához további részkérdéseket teszünk fel, hogy elemezni tudjuk egy konkrét példán keresztül a számokat, folyamatokat.

1. Mennyivel kerül többe fajlagosan ma egy passzívház építése?
2. Konkrétan mennyivel került többe a szadai passzívház, egy hasonló, de nem passzívházzal összehasonlítva?
3. Miből fakadnak a többletköltségek, és mi az eloszlásuk?
4. Megéri-e a többletköltséget vállalni?
5. Honnét teremtsük elő a többletköltséget?
6. Mit kapunk a többletköltségekért?

Előfeltevés, hogy almát almával, körtét körtével hasonlítsunk össze, tehát a vizsgálat tárgya egy átlagos méretű, új építésű, családi házas ingatlan, mely az agglomerációs övezetben épült az utóbbi években, tehát egy „átlagházról” van szó. Érdekes lehet a nagyobb ingatlanok, illetve a többlakásos lakóházak illetve a középületek elemzése is, jelen dolgozatban ezekre nem térünk ki, de érdemes lesz elvégezni ezeket a kutatásokat is a közeljövőben.

A földszintes, 126 m²  hasznos alapterületű (+ 20 m² fedett terasz) új építésű lakóház bruttó építési költsége 30 millió forint volt, a telekár pedig 10,5 millió forint.

Jelen elemzésben arra keresem a választ, hogy 2013 elején, reális piaci körülmények között hogyan állja meg a helyét a szadai passzívház, azaz piacképes döntés volt-e Magyarországon passzívházat építeni?

Egy internetes ingatlanportálon a szadai passzívházzal megegyező paraméterű ingatlanokat kutattam fel, majd kiszámoltam az így kapott adatokból az átlagos piaci négyzetméterárat.

A szadai passzívház – amennyiben eladásra kerülne – a következő versenytársakkal veszi fel a versenyt: 

- a telek Pest megyében, Szada, Veresegyház stb. környékén található (vagy azzal megegyező agglomerációs településen)

- a telek mérete: 800-1200 m²

- az ingatlan hasznos alapterülete 125-140 m² 

- az építés éve: 2007-2012

- az ingatlan földszintes

- 3-5 szobás családi ház

- garázs és pince nélküli

Fotó: Szekér László

A paramétereknek 19 találat felelt meg, ezek fajlagos négyzetméter árai 163 000 - 453 000 közötti szórást mutattak, a 19 találat matematikai átlaga 271 271 Ft/m² átlagárat eredményezett.

A szadai passzívház hasznos alapterülete, a fedett-nyitott teraszt a hazai gyakorlatnak megfelelően félértéken beszámolva: 126 m² + 20 m² fedett terasz/2 = 136 m². A fajlagos bruttó (piaci) négyzetméter ár tehát 136 m²/30 M Ft  =  220.588 Ft/m^2. Ez esetünkben megegyezik a bruttó fajlagos építési költséggel is.

A számítás egyszerűsítése érdekében eltekintettem a „haszon” alkalmazásától, mivel a jelenlegi nyomott ingatlanáraknak köszönhetően az utóbbi 3-4 évben – tehát a szadai passzívház megépülése óta – folyamatosan csökkennek az ingatlanárak, névértéken számolva kb. 15%-os árcsökkenés figyelhető meg ez alatt az időszak alatt, ezt további kb. 15%-os inflációt figyelembe véve az ingatlanok ára kb. 30%-kal kevesebb, mint amennyi valójában lehetne. Ennek a csökkenésnek az oka az elhúzódó válság, az építőipar mélyrepülése, a devizahitelesek problémája és az általános pénzhiány. Emiatt sem az inflációt, sem az egyébként jogosan jelentkező építtető hasznot nem vettem figyelembe.

A piacon lévő kínálat természetesen nem passzívház minőségű, és az eltérés (271 ezer a 220 ezerrel szemben) azért van, mert a megvizsgált 19 épület a piacon telkestül jelenik meg, tehát akkor kapunk reális összehasonlítási alapot, ha az ingatlanokat telkestül hasonlítjuk össze.

A szadai épület esetében a plusz telekár 10,5 millió forint, ami 40,5 millió forintra módosítja a teljes árat, tehát azt a piaci árat, amely esetleges eladás esetén a piacon meg tud jelenni. A kiinduló feltételezés itt az volt, hogy az építtető legalább azt a pénzt kapja vissza névértéken, amit az építkezésre fordított annak idején. Tehát sem az inflációt, sem az értékcsökkenést nem vettem figyelembe, tekintve, hogy mindkettő közel azonos mértékűnek tekinthető, eltérő esetben ezek hatását figyelembe kellene venni. A telekárat is figyelembe véve a fajlagos négyzetméter ár már 297 794 Ft/m² értékre módosul, ami  26 523 Ft/m² összeggel nagyobb, mint a referenciaingatlanok fajlagos négyzetméter ára (bruttó összeg, telkestül). Tehát a szadai ház a telekárat is beszámolva 9,77%-kal drágább hasonló paraméterű nem passzívházas társainál (a telekárat azoknál is beleszámítva).

A telekárral történő számítást azonban – bár a piacon így jelennek meg az ingatlanok – torzítják az eltérő méretű, értékű telkek, így nem ad arra választ, ténylegesen, mekkora az eltérés (többlet) egy passzívház építése esetén.  Ezt az értéket akkor kapjuk meg, ha egy ugyanilyen (szadai ház paramétereivel megegyező „átlagházzal” vetjük össze a számokat).

Építési költségre vetítve egy szadai passzívházhoz hasonló, 136 m² alapterületű NEM passzívház építése: 136 x 271 271 = 36 892 856 forint. Ebből le kell vonni a telekárat, hogy megkapjuk az építési költséget: Telekár nélkül (-10,5 M) = 26 392 856 forint, vagyis  a fajlagos építési négyzetméterár:  194 065 Ft/m² (telekár nélkül).

Ezt az összeget már összevethetjük a szadai passzívház 220 588 Ft/m² fajlagos építési költségével, és azt találjuk, hogy az építési költség különbsége: 13,66%.

Tehát az 1. kérdésre megkaptuk a választ:

13,66%-kal többe került a szadai passzívház építése a hasonló paraméterű, de nem passzívházakhoz képest.

Természetesen néhány körülményt figyelembe kell venni:

2008 óta az infláció mértéke hozzávetőlegesen 15%, ami az új építéseknél figyelembe veendő (legalább ennyivel emelkedtek az üzemanyag és építőanyagárak, adók és járulékok, minimálbér, közterhek, áfa stb.), tehát új építés esetén 2013-ban nem lehet ugyanezekkel a számokkal számolni. Jelenleg egy új passzívház építési költsége kb. 255 000 Ft/m² lenne. A telekárak emelkedése is követte az inflációt, tehát kb. 15%-kal drágábbak, mint 2008-ban; egy hasonló nagyságú telek ma 12 millió forintba kerülne.

A használt ingatlanok ára viszont csökkent, reálértéken kb. 30%-ot.  Ezt a képet tovább árnyalhatja az a tény, hogy bizonyos építőanyagok (pl. nyílászárók) és gépészeti berendezések - a fejlesztések és a piaci árverseny miatt - kedvezőbb áron elérhetőek, mint korábban.

A jelenlegi ingatlanárak tehát nem tükrözik a reális ingatlanpiaci árakat, de az egyszerűség kedvéért nem vettem figyelembe sem az inflációt, sem az ingatlanpiac árcsökkenését sem, abból kiindulva, hogy a mostani piacon, az összes gazdasági folyamat figyelembevételével kialakult árakkal hasonlítottam össze a szadai passzívház tényleges költségeit, tehát a valós jelenségeket vizsgáltam.

A 2. kérdésre a válasz: konkrét példánkban az építési költség különbség (többlet) kb. 3,50 M Ft.

3. Miből adódik ez a többlet?

Alapvető különbség van egy passzívház, és  egy 7/2006 TNM rendeletnek megfelelő energetikai minőségű ház között.

	Szadai passzívház	Átlagos 7/2006 TNM épület követelményértéke	Megjegyzés
Falak U-értéke	0,09 W/m2K	0,45 W/m2K	ötször jobb
Talajon fekvő padló U-értéke	0,12	0,50 W/m2K	négyszer jobb
Zárófödém U-értéke	0,05	0,25 W/m2K	ötször jobb
Ablakok U-értéke	0,75	1,60-2,00 W/m2K	2-3x jobb
Fajlagos fűtési energiaigény	13 kWh/m2,a	150 kWh/m2,a	tizede
Összesített primerenergia	110 kWh/m2,év	-	nem összevethető
Légtömörség teszt	0,43/h	-	nincs ilyen követelmény
Hővisszanyerő hatásfoka	88,00%	-	nincs ilyen követelmény

Táblázat: Passzívház – szokványos épület főbb jellemzőinek összehasonlítása

(Megjegyzés: a passzívház primerenergia mutatójába beleszámítanak a háztartási gépek és berendezések energiafogyasztása is, ez szinte unikumnak tekinthető. A többi rendszer kísérletet sem kíván tenni ennek a körnek a bevonására, ezért ez a jellemző nem összehasonlítható)

A passzívház tehát egy eredendően jobb, mondhatni nagyságrenddel jobb épületenergetikai szintet képvisel, azonban ennek nyilvánvalóan ára is van.

•      Hőszigetelés többlet, aljzat, falak, tető kb. 120 m³ hőszig. kb. 1,2 M - kb. 28%

•      Passzívház nyílászárók többletköltség:  kb. 1,8 M Ft - kb. 39%

•      Hővisszanyerős szellőzés kiépítése : kb. 1,5 M Ft - kb. 33%

•      Beruházás csökkenés (kémény, gázbekötés, kazán, stb.) kb. - 1,0 M Ft 

A passzívház tehát ennyivel „többet tud” – hőszigetelésben, nyílászáró minőségben, szellőzésben, és érdekes módon megjelenik egy mínusz tétel is: az elmaradó gázbekötés, kéményépítés, gázkazán, radiátorok stb. költsége. A szadai háznál megjelenő napkollektoros rendszer költségét nem vettem figyelembe, tekintve, hogy a napkollektor nem szorosan a passzívház része, az lehet ma már szokványos építésű házon is. Amennyiben figyelembe vennénk, további kb. 1,0 M Ft összeggel lehetne kalkulálni (vákuumcsöves napkollektorok, 500 literes puffertartály, csövek, szabályozók)

Többlet hőszigetelés a falakon, padlón, födémen	+1,2 M FT
Passzívház minőségű nyílászárók	+1,8 M Ft
Hővisszanyerős szellőzés és talajkollektor	+1,5 M Ft
Megtakarítások összege (kémény, gázbekötés stb.)	-1,0 M Ft
Összes többlet	+3,5 M Ft

Táblázat: Passzívház többletek összesítve forintban

4. Megéri-e a többletberuházás költségét vállalni? Érdemes-e a passzívház építéssel járó többletet vállalni? Mikor és hogyan térül meg a többletberuházás?

Ezekre a kérdésekre akkor tudunk válaszolni, ha megvizsgáljuk, tudunk-e jobb befektetést a pénzünknek, mint hőszigetelésbe, háromrétegű nyílászárókba és hővisszanyerő szellőzésbe fektetni.

Többletköltség egy átlagos lakóházhoz képest: 3,5 M Ft

Ez az összeg a bankban maximum ennyi kamatot hozna: 262 500 Ft/év Forrás >>

Fűtési energia megtakarítás: 140 kWh/m²,év x 136 = 19.040 kWh = 1900 m³ gázfogyasztás

Gázszámla megtakarítás: 250 671 Ft Forrás >>

Plusz áramköltség a szellőztetés miatt: kb. 20 000 Ft/év

Elmaradó kazánkarbantartás és kéményseprés : 30 000 Ft/év

Kamatveszteség: -262 500 Ft/év

Megtakarítások: kb. 260 000 Ft/év

Eredmény:  2.500 Ft/év a bankbetét javára – elhanyagolható érték.

Tehát jelenleg ha egy átlagos méretű és felszereltségű passzívházba ruházunk be, a többletköltség – ha rendelkezésre állna – éves szinten annyi fűtésköltség megtakarítást eredményezne, mint amennyi kamatot hozna.

Figyelembe vett tételek	Feltétel	Ft/év
3,5 millió forint bankban elérhető lejobb éves kamata	2013. január	+262 500
Gázár megtakarítás a passzívházban	2013. januári gázárak	-250 000
Hővisszanyerős szellőzés áramköltsége		+20 000
Elmaradó kazán és kémény karbantartás		-30 000
Egyenleg		+2  500

Táblázat: A passzívház többletköltség megtakarítási potenciálja

Természetesen ezekhez a számokhoz is érdemes megjegyzéseket fűzni: a kamatok változnak, jelenleg éppen csökkenő tendenciát mutatnak, tehát egy év múlva lehet, hogy már nem lesznek igazak ezek a számok. Jelenleg a legjobb betéti kamat 7,5%, de lehet, hogy ez csökkenni fog, és akkor máris jobb a passzívházba beruházni.

Ugyanakkor a gázárak éppen most csökkentek 10%-kal, de ez nem a reális piaci folyamatoknak köszönhető. A gázárak az utóbbi években folyamatosan nőttek és nőnek, és semmi nem indokolja, hogy ezt az emelkedő tendenciát a jövőben csökkenés kövesse. A gázárak ugyanis az olajárakhoz kötődnek, az olajár pedig folyamatosan emelkedik.

Az elmaradó kazán, kémény, gázbekötés egyúttal az egészségesebb és biztonságosabb lakáskörülményeket is biztosítja.

A kérdésre tehát az a válasz, hogy igen, megéri a többletköltséget vállalni!

Összefoglalva - elemzésünk azt mutatja, hogy a szadai ház tulajdonosa jól döntött, amikor meglevő pénzét passzívház építésbe fektette, a bankban elhelyezett többlet tőke ott sem fialna többet, a beruházása így viszont stabil, és a jövőt tekintve is biztosabb, mintha egyszerűen a bankban tartaná a pénzét.

5. Honnét teremthető elő 10-15% többlet az építkezéshez?

Konkrét példánk vizsgálata érdekes választ kínál: A szadai ház tulajdonosa fix pénzösszeggel rendelkezet, és azt mondta: inkább épít 10-15%-kal kisebb házat, de az passzívház legyen! A konkrét feladat érdekessége, hogy ezt a megtakarítást úgy lehetett elérni, hogy az eredetileg kétszintesre tervezett ház helyett földszintes épület készült, így elmaradt a lépcsőház, ami a kényelmi szempontok mellett egyben építési megtakarítást is eredményezett, hiszen egy lépcsőház helyigénye szinte megegyezik egy szobáéval. A takarékos térszervezés, a pince és garázs elhagyása mind csökkentették az építési költséget, ugyanakkor a használati értéket arányosan nem csökkentették annyival. Megjegyezhető, hogy a pince – zöldségtárolásra alkalmas földes pince megépítését utólag elhatározták és meg is valósították, de ez már függetlenül történt a háztól, és nem is igényelt passzívház szintű minőséget, tehát logikus döntés volt.

Pénzügyileg tekintve tehát megnyugodva hátradőlhetünk: nem tűnik rossz döntésnek a passzívházépítés. Azonban még mindig felmerül az utolsó kérdés:

6. Mit kapunk a többletköltségekért?

A többlet hőszigetelésnek és kiváló nyílászáróknak köszönhetően a belső hőkomfort sokkal jobb lesz, mint a szokványos építésű versenytárs épületekben. Az ablakok nem fognak „hideget sugározni” a mínusz fokokban, és ezért elsősorban a gyerekek, idősek és betegek lesznek hálásak, akik érzékenyebbek a hőmérséklet aszimmetriára. A huzat ismeretlen jelenség lesz a passzívházban az ellenőrzött légtömörségnek köszönhetően, ezért szintén hálásak lesznek a lakók/használók. A kiváló hőszigetelésnek köszönhetően a hangszigetelés is nagyságrendekkel jobb a passzívházban, a hővisszanyerő szellőzésnek köszönhetően pedig állandóan friss és szobahőmérsékletű levegővel lesz tele a lakás – éjjel és nappal. Az ablakokon nem lesz páralecsapódás, és a hőhidak kiküszöbölése miatt sehol nem lesz penész, és ez a passzívházakban garantált. Megszűnnek a lakásban a hideg zugok, sarkok, egyenletes hőmérséklet lesz mindenhol, még a teraszajtók és ablakok előtt is, így jobban lehet bútorozni a lakást.

Az utolsó kérdésünkre a válasz tehát az, hogy korábban nem tapasztalt belső komfortot (akusztikai, termikus, levegőminőség stb.) kapunk a passzívházzal, mintegy „grátisz”. Ezekért a többletekért valóban megéri passzívházat építeni, és ez a titka annak, miért rajonganak a passzívház-tulajdonosok az ingatlanjukért.

A címben feltett kérdésre a válasz tehát az: igen, megéri ma Magyarországon passzívházat építeni! A nehéz gazdasági körülmények közepette és állami támogatás nélkül is épülő példák arról győznek meg minket, hogy ez valóban így is van. Természetesen, mint minden általánosítás, ez is a konkrét helyszíntől, feladattól és körülménytől függ, s természetesen egy központi támogatás további lendületet adhatna a passzívházak építésének. Véleményem szerint a célszerű az lenne, ha a passzívházak építéséhez szükséges 10% körüli összeget biztosítanák az építkezők számára, kedvező akár 3%-os kamatozású extra hitelek formájában.

  

Szadai telek árelemzése

Árak 2007-2008-ban: új parcellázású önkormányzati telkek: 8 400 Ft/m² + áfa = 10 500 Ft/m², egy 1000 m²-es telek tehát 10,5 millió forint.

Szada, Veresegyház  700-1200 m² telekárak 2013. januárjában

12 hirdetés elemzése (Forrás: Ingatlanbazár)

Átlagár: 11 908 Ft/m²

1000 m² = 11 908 000 Ft

Áremelkedés a telkek esetében (infláció) 2008-2012 = 13,4%

Kapcsolódó mellékletek a szerzőnél. Amennyiben kérdése, észrevétele van, várjuk hozzászólását, illetve levelét a press@greenpress.hu e-mail címre!